「土地活用」の王道は土地の上に建物を建てて人に貸す、いわゆる「賃貸経営」です。土地自体を貸してしまうと戻ってきにくい事から、建物を貸す事がやはり有益です。
バブル期に多かった土地活用の目的は資産家や地主の方々の「資産形成と運用」が主流で、いわゆる積極型の活用の様相でした。
バブル崩壊後は「土地神話」の終焉とともに、「土地活用」の目的は不景気・超低金利の経済事情を背景に先祖代々の資産を手放すことなく守る「資産防衛」と所得税や固定資産税、相続税の「節税」が主流となり、いわゆる防衛型の活用の様相です。
また、近年団塊世代からの相続が進み、相続資産の内訳も７０％以上が不動産だったバブル期から、金融資産と不動産の割合に差がなくなってきています。
これはやむを得ず、地主や資産家から不動産が他の所有者に移転している事を表しています。
平成２７年の相続税法の改正と、景気回復の実感が伴わない中、平均地価が下落から上昇に転換し始めた事もあり、土地活用は複雑な相続税対策と分割対策が中心でありながら、人口減少に伴う将来の収入減少に、どのように対峙していくかが大きなテーマとなってきています。
現金や金融資産は分割が容易なので、相続対策も「誰にいくら遺すか」、「その為にどうやって効率よく準備するか」という単純な対策なのに対し、不動産は均等に分割することが困難で、不動産というくらいですから、不測の事態や大きな価値変動に瞬時に対応しにくい点が難しくなります。
更に、金融資産と違い保有しているだけで毎年税金がかかります。
相続対策
相続対策は人口減少と高齢者の増加により、賃貸経営が難しさを増す中、日本経済の不透明感から、積極賃貸派も徐々に増加していると見られる事から、対策の成功は「努力と工夫」が重要になっています。
また、認知症の増加や社会の成熟により複雑な家族関係も増えており、相続対策は準備に時間が係るケースが増えています。
そうなると何から準備すれば良いかわからなくなりがちですがポイントは大きく３つあります。
①「相続」には「民法」と「税法」が関連してきます。財産の「分け方」と「税金」のルールを整理して対策する必要があります。
②分け方を決められるのは、財産所有者だけです。相続人である子供や孫が決められる事ではありません。また、決められるのは「生きてるうち」ではなく「意識のあるうち」です。近年認知症が増加し、相続準備が法律で不可能な状態に陥るケースが急増しています。
③相続対策は分け方、納税に懸念が認識されたら直ちに準備を始めるべきです。よく「まだ早い」という方がいますが、何も問題にならないのは、ある意味、偶然と言えます。
このポイントを踏まえ、ご自身に合った対策と準備を進められることが理想です。
変化する賃貸経営
バブル期は「造れば入る！」と言われる時代で団塊ジュニア世代も学生でしたから、大学もマンモス化し、郊外移転や分校設置など拡大していった事に比例し、アパートも数が拡大していきました。
新築や築浅物件が需要に対し少ない状況で、ワンルームは建設ラッシュを迎えます。
限られた面積に如何に多くの部屋を造るかが競われ、コンパクトサイズのキッチンや、３点式のユニットバス、壁面に収納できるベッドなどが設置された部屋が大量に建築されました。
その後、トレンディードラマの影響や建築技術の発達で「デザイナーズ建築」が流行しました。多少不便でもカッコ良い建物に住んでいるという優越感はやはり不便には敵わず、「狭い・不便」でも仕方ないから、「ゆとり・快適」が当たり前になり、賃貸経営は入居者獲得がさらに熾烈な競争になりました。
近年は物件数が過剰になり、新築でも空室がでるアパートが増えています。ですから当然、築２０年以上を迎えているバブル期仕様の部屋は、空室が多くなります。
今後は相続（税）対策を目的とした賃貸経営は、より準備により一層の工夫と、計画通りに経営を進める努力（経営者意識）が明暗を分けると思われます。
更に、安定した賃貸経営が可能なエリアはどんどん少なくなり、今後無理して活用してはいけない場所は確実に増えつつあります。
また、オーナーの高齢化も入居者との価値観にギャップがあり、場所が良くても埋まらない物件になってしまうケースも散見されます。市場分析やマーケティング（長期入居の仕組みづくり）がより重要になると思われます。
土地活用はオーナーも入居者もハッピーになれる仕組みを！
土地活用の目的は大きく３つに分類できます。
・投資（キャッシュフロー）対策
・節税（相続・贈与税含む）対策
・相続（分割・納税資金など）対策
どんな目的でも所有したまま活用するとなると、収益が求められます。
満室経営には事業の計画時から、経営中の経年劣化対策まで、オーナーの負担と必要な努力は増えています。人口減少と空室増加のデータだけを根拠に「賃貸経営は今後困難・・・」という風潮になりがちですが、積極的に賃貸経営に取り組み、満室経営を続けてるオーナーは沢山いらっしゃいます。
空室を抱えているオーナーとの違いは「努力・工夫をしているかどうか」につきます。もちろん、諸事情で努力・工夫したくてもできない状況がある事も理解したうえで、言えることはやはり結果が全てです。
ＦＰの仕事はお金のプランニングですが、どんなアドバイスも、計画も絵に描いた餅では意味がありません。対策や計画は実行する事で「結果が計画通り」になります。
実はこの成功の為には、計画段階からこれまでの常識を変えていく必要があります。
通常、賃貸経営はオーナーが建築会社と打ち合わせをして、出来上がったものを管理会社にお願いして入居者の募集管理を行っていると思います。しかし、募集現場の意見は殆どプラン計画段階では聞こえてきません。その為、建築会社とオーナーとの間だけで少しでもコストを安くするために、ファミリー向けの２ＬＤＫの間取りに、さすがに自転車置き場は計画されてますが、下駄箱が１０足程度しか入らないタイプだったり、乳母車や三輪車置き場が計画されず、雑然としてしまう物件が多いです。
賃貸管理会社は常に入居者トラブルと向き合っていて、問題の原因や予防法を経験値で持っています。ですから管理現場のノウハウを計画段階から反映することが、経営に大きなアドバンテージになるはずですが、不動産業界の常識は、建築会社が主導でオーナーと相談し、間取りや設備が決められ、出来上がった物件を管理会社が管理するのが現実です。
これからの満室経営に必要な事
人口減少により悲観されがちな賃貸経営ですが、多くの物件を取材していると、満室経営が持続できるかできないかの違いは「オーナー様の経営努力」があるかないかに尽きます。
入居者全員の顔と名前が一致している、毎月家賃を振込のお礼を伝えているオーナー様の物件は、やはり満室経営です。セミナー会場で「入居者に家賃のお礼を言っているか」と聞いてみると、良くて１００人中１～２人手が上がりますが、ほとんどの会場で全く手が上がりません。
ゴルフ場や一流ホテルのような空間を提供するサービスでは、常連様やＶＩＰを支配人や女将が丁重にお礼を言ってもらえますから、利用者も優越感を感じながら、リピート利用していきます。
賃貸の現場は何年も家賃を滞納せず払い続けているのに、転居するまでオーナーからお礼の一言もない物件が殆どです。これは冷静に考えると、不思議な事だと思いますし、お礼を言ってもらえる事が嬉しくなります。
今後の満室経営絵には、建物のデザインや設備、空間プロデュースも勿論大事ですが、もっと「入居者第一主義」の発想で経営することが求められていますし、実際に取り組んでいるオーナー様が沢山いらっしゃいます。
その一つですが、私も計画段階からコンサルに入らせて頂き、入居者全員がオーナー様とコミュニケーションを取っている物件がホームページ・Facebookページになっておりますので、よろしければ覗いてみてください。
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